Häufige Irrtümer und Missverständnisse
Ja, die Stadt hat Handlungsmöglichkeiten und kann das 10%-Ziel bis 2050 erreichen.
Gemäss Bundesamt für Wohnungswesen verfügen Gemeinden über zahlreiche Handlungsmöglichkeiten, um preisgünstigen Wohnraum zu fördern. Diese werden auch im Baukasten „Preisgünstiger Wohnraum“ detailliert erläutert und verglichen.
Auch der Stadtrat identifizierte, basierend auf einem Expertenbericht, die folgenden Massnahmen als erfolgsversprechend:
- Abgabe von städtischem Land an gemeinnützige Bauträgerschaften
- Förderung von preisgünstigem Wohnraum bei grösseren Arealentwicklungen mittels verwaltungsrechtlicher Verträge bei Sondernutzungsplanungen/Umzonungen
- Anpassung des Liegenschaftenkonzeptes: Erwerb von Gründstücken und bestehend Liegenschaften, Überprüfung von Vermietungspraxis, Prüfung von Finanzierungsmodellen
Die Stadt hat also zahlreiche Instrumente um preisgünstigen Wohnraum zu fördern. Einge erfordern geeignetes Bauland, andere finanzielle Mittel und wieder andere ledigliche politische Entscheide. Die Stadt Wil besitzt sehr viel geeignetes Bauland, das zur Zielerreichung beitragen könnte. Beispielsweise das brachliegende Zeughausareal, gut erschlossene Flächen im Lenzenbüel oder im Zentrum von Bronschhofen, oder Flächen die aktuell ineffizient genutzt werden wie der Bleicheplatz oder Rudenzburgplatz. Insgesamt besitzt die Stadt Wil über 120’000 m2 Land, mit Potenzial für die Stadtentwicklung.
Ebenso besteht aber riesiges Potenzial in der Innenverdichtung und im Gebäudebestand.
Das 10%-Ziel der Initiative ist deshalb realistisch und erreichbar – für die Umsetzung blieben über 20 Jahre Zeit!
Bei Annahme der Initiative können Stadtrat und Stadtparlament gemeinsam geeignete Massnahmen zur Erreichung des Ziels auswählen und umsetzen.
Nein, ein klares Ziel gibt langfristige Planungssicherheit.
Eine klare und demokratisch legitimierte Zielvorgabe verpflichtet den Stadtrat dazu, eine Strategie für den gemeinnützigen Wohnbau auszuarbeiten. Zudem unterstützt die Zielvorgabe die Stadtplanung in ihrer Arbeit und ihren Bemühungen für eine nachhaltige Stadtentwicklung.
Gemäss den Erfahrungen anderer Gemeinden ist eine konkrete Strategie unabdingbar, um langfristig bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und zu schaffen. Beispielsweise betont die Gemeinde Köniz, wie wichtig eine konkrete Strategie ist:
«[Es ist sehr hilfreich,] eine Klaviatur an Instrumenten zu haben: eine Strategie, die die Richtung vorgibt; ein Reglement, das verpflichtet; Geld, um Land zu kaufen; sowie Land, um es im Baurecht abzugeben. Das alles stärkt die aktive Wohnraumförderung der Gemeinde.»
Stephan Felber, von 2013 bis 2025 Gemeindeplaner von Köniz
Dass ein konkreter Zielanteil nicht zu starr ist, sondern eine klare Ausrichtung ermöglicht und Fortschritte messbar macht, erlebte auch die Gemeinde Küsnacht (ZH). Der bürgerliche Gemeinderat von Küsnacht setzte sich in der Legislaturplanung freiwillig einen Zielanteil für bezahlbaren Wohnraum – und erreichte dieses Ziel bereits vor Ende der Legislatur:
«Unser Gemeinderat hat das Ziel, für 15 Prozent der Bevölkerung bezahlbaren Wohnraum anzubieten. Der Grund dafür ist, dass wir unser Dorfleben fördern wollen. Dafür braucht es aus unserer Sicht eine vielfältige und aktive Gemeinschaft, die auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen ist.»
Adrian von Burg, SVP-Gemeinderat und Vorsteher Liegenschaften Küsnacht
Nein, die meisten gemeinnützigen Wohnbauträger sind nicht subventioniert.
Gemeinnützige Wohnbauträger wie Wohnbaugenossenschaften erhalten in den allermeisten Fällen keine direkten Subventionen. Die Wohnbaugenossenschaft St. Gallen hat im vergangenen Jahr beispielsweise über 100 Wohnungen aufgekauft und so der Spekulation entzogen – auf dem freien Markt und ohne Subventionen.
Förderung ohne Subvention – wie geht das?
Die Bundesverfassung (BV Art. 41 / Art. 108) und das kantonale Gesetz über Wohnbau- und Eigentumsförderung (GWE Art. 1) verpflichten Bund, Kanton und Gemeinden dazu, den Bau und Erhalt von preisgünstigen Wohnungen zu fördern.
Der Bund vergibt dazu beispielsweise Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger als Starthilfe oder Überbrückungsfinanzierung (Fonds de Roulement). Diese Darlehen werden verzinst und zurückbezahlt, verursachen also keine Kosten. Ausserdem verbürgt der Bund die Anleihen der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EWG), die dadurch am Kapitalmarkt zinsgünstige Darlehen aufnehmen kann.
Kanton und Gemeinden können den gemeinnützigen Wohnbau beispielsweise fördern, in dem sie eigenes Land im Baurecht abgeben. Im Gegenzug erhalten sie dafür einen Baurechtszins, den die Gemeinde als Baurechtgeberin festlegt. Gemeinnützigen Wohnbauträgerschaften wird hier manchmal ein reduzierter Baurechtszins gewährt, dafür kann die Gemeinde umfangreiche Auflagen und Gestaltungsvorgaben einfordern.
Die Abgabe von Grundstücken im Baurecht ist also nicht mit Kosten verbunden, sondern kann je nach Ausgestaltung sogar Einnahmen generieren.
Eine andere Möglichkeit für Gemeinden ist die Vergabe von zinsgünstigen Darlehen oder die Beteiligung an Wohnbaugenossenschaften. Solche zinsgünstige Darlehen kosten die Gemeinde in der Regel aber nichts, da sie sich zu einem tieferen Zinssatz refinanzieren kann.
Nein, gemeinnütziger Wohnbau schadet weder dem profitorientierten Wohnbau noch der lokale Wirtschaft.
Leider ist diese Fehlbezeichnung weit verbreitet, doch auch Wohnbaugenossenschaften sind private Eigentümer. Im Gegensatz zu anderen privaten Eigentümern haben sich diese in gemeinsamer Selbsthilfe zu einer Gemeinschaft zusammengetan, um Wohnraum zu schaffen – als dritter Weg neben Eigentum und Miete. Sie sind finanziell selbsttragend und schaffen mit ihrem Engagement bezahlbaren Wohnraum für die breite Bevölkerung oder für spezifische Gruppen von besonders stark betroffenen Menschen.
Gleichzeitig erbringen sie oft viele Leistungen zum Vorteil der Gemeinde oder der lokalen Gemeinschaft, beispielsweise in dem sie die Kaufkraft der Bevölkerung stärken, die Sozialhilfe entlasten und Räume zur Verfügung stellen für einen Quartiertreffpunkt, eine öffentliche Bibliothek oder eine Gemeinschaftswerkstatt.
Folgen für die lokale Wirtschaft?
Die lokale Immobilienwirtschaft, beispielsweise Architekturbüros, Bauunternehmen, Gartenbauer oder Hauswartungen, profitieren von gemeinnützigem Wohnbau genau gleich wie von jeder anderen Form des Wohnbaus. Denn auch diese Häuser bauen und unterhalten sich nicht von selbst – alle die hierzu einen Beitrag leisten, werden selbstverständlich normal entlöhnt.
Nein, die Angst, dass bei stärkerer Förderung des gemeinnützigen Wohnbaus plötzlich nicht mehr in den Wohnungsbau in Wil investiert wird ist völlig absurd.
Selbst wenn 10% der Wohnungen in Wil im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgern wären, bliebe immer noch die Mehrheit der Wohnungen zur profitorientierten Vermietung. Zudem steht dem Wohnungsbau sehr, sehr viel Kapital zur Verfügung: Viele Privatpersonen und institutionelle Anleger suchen nachhaltige Investitionsmöglichkeiten, der Bund vergibt verzinste Darlehen und die Gemeinde könnte dies ebenfalls tun. Solche verzinste Darlehen, wie auch Baurechtszinsen, können sich für eine Gemeinde sogar finanziell lohnen.
Gemäss Einschätzung der Expert:innen von Wüest & Partner, dem führenden Beratungsunternehmen im Immobilienbereich, haben die üblichen Förderinstrumente keine negativen Auswirkungen auf das Wohnungsangebot oder die Investitionen in den Wohnungsmarkt.
Die Förderung des gemeinnützigen Wohnbaus resultiert in jedem Fall in günstigeren Mieten und resultieren je nach Ausgestaltung sogar in einem Wachstum des Wohnungsangebots (siehe Grafik).
Grafik zur Wirkung wohnpolitischer Massnahmen (Wüest & Partner)
Quelle: Wirkung wohnungspolitischer Massnahmen (Wüest Partner AG, 2024)
Nein, denn auch bestehende Wohnungen können zur Zielerreichung beitragen.
Die Erfahrungen aus anderen Gemeinden zeigen, dass viele Eigentümer die ihre Immobilien verkaufen möchten, sich auch um das Wohl der Mietenden sorgen. Solche Eigentümer bevorzugen den Verkauf an eine gemeinnützige Wohnbauorganisation, wobei manche die Liegenschaften zu Marktpreisen verkaufen und andere mit einem kleinen Rabatt. In jedem Fall werden die Wohnungen und der Boden auf dem sie stehen langfristig der Spekulation entzogen, wodurch längerfristig bezahlbarer Wohnraum entsteht oder erhalten wird.
Die Wohnbaugenossenschaft St. Gallen konnte so im Jahr 2025 beispielsweise mehr als 120 Wohnungen kaufen. Neben geeigneten Rahmenbedingungen braucht es dafür natürlich auch ziviligesellschaftliches Engagement.
Woher kommt die Zahl: 1’000 Wohnungen?
Will man das 10%-Ziel der Initiative ausschliesslich mit Neubauprojekten erreichen, dann müssten natürlich viele neue Wohnungen gebaut werden. Auch wenn das nicht unser Ziel ist, haben wir auch für dieses Szenario Berechnungen angestellt.
Basierend auf der Neubautätigkeit der vergangenen Jahre (∅ 2009-2023, 103 Wohnungen pro Jahr) wächst der Wohnungsbestand der Stadt Wil bis im Jahr 2050 von aktuell 12’500 Wohnungen auf knapp 15’000 Wohnungen. Der Zielwert von 10% der Wohnungen entspricht in diesem Szenario total 1’500 gemeinnützigen Wohnungen.
Um diesen Zielwert nur durch Neubau zu erreichen müssten bis im Jahr 2050 also tatsächlich 1’150 gemeinnützige Wohnungen neu gebaut werden. Das klingt nach sehr viel, aber sogar dieses sehr unwahrscheinliche Szenario wäre bei weitem nicht so dramatisch wie es präsentiert wird. Auch in diesem Szenario würde der gemeinnützige Wohnbau mit knapp 50 neuen Wohnungen pro Jahr weniger als die Hälfte des Neubaus ausmachen – dem profitorientieren Wohnbau bliebe also weiterhin ein grosses Stück vom Kuchen.
Ja, eine solche Förderung ist nicht bloss erlaubt sondern sogar explizit Auftrag von Bund, Kanton und Gemeinde!
Die Bundesverfassung (BV Art. 41 / Art. 108) und das kantonale Gesetz über Wohnbau- und Eigentumsförderung (GWE Art. 1) verpflichten Bund, Kanton und Gemeinden dazu, den Bau und Erhalt von preisgünstigen Wohnungen zu fördern.
Die Förderung stützt sich insbesondere auf den folgenden Abschnitt der Bundesverfassung:
Bund und Kantone setzen sich in Ergänzung zu persönlicher Verantwortung und privater Initiative dafür ein, dass […] Wohnungssuchende für sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können;
Das kantonale Gesetz führt dies in GWE Art. 1a weiter aus:
Kanton und politische Gemeinde fördern durch unverzinsliche und nicht rückzahlbare Zuschüsse
a) Bau und Erneuerung preisgünstiger Wohnungen